Prilikom kupovine stana u izgradnji kupci su izloženi mnogim rizicima. Nerijetko se dešava da investitor prekorači očekivani rok za izgradnju, a u izuzetnim situacijama to kašnjenje može biti i neprimjereno dugo.
Navedene probleme sa investitorom imaju kupci stanova u banjalučkom naselju Novi Borik koji već nekoliko godina čekaju da usele u neizgrađene stanove za koje su uredno uplatili novac.
Podsjetimo, oni su nedavno održali protest ispred kompanije "Ekvator" gdje su istakli kako su doživjeli neviđenu životnu muku i agoniju jer su ostali i bez novca i bez stanova u dvije još neizgrađene zgrade.
Bosiljka Čubrilovic Stamenić, viši asistent na banjalučkom Pravnom fakultetu na katedri za građansko i poslovno pravo, za Mondo tvrdi da, bez obzira da li su razlozi za probijanje rokova izgradnje objektivni ili subjektivni, kupcima na raspolaganju stoji efikasan način pravne zaštite. Naime, radi se o institutu ugovorna kazna.
"Ugovorna kazna je novčani iznos, ili druga materijalna korist koju dužnik (investitor – prodavac) duguje povjeriocu (kupac), ali isključivo pod uslovom ako su je povjerilac i dužnik prethodno ugovorili", tvrdi Čubrilovic Stamenić.
Od presudne važnosti je da se u sporazumu o ugovornoj kazni ugovori šta je dužnik dužan da isplati povjeriocu u slučaju zakašnjenja.
"Ugovorna kazna treba da bude ugovorena u formi notarski obrađene isprave, kao poseban sporazum ili klauzula ugovora o kupoprodaji", kaže Čubrilovic Stamenić.
Ističe da ugovorne strane mogu odrediti visinu kazne po svom nahođenju, u jednom ukupnom iznosu, u procentu, za svaki dan zadocnjenja, ili na koji drugi način (npr. za svaki mjesec kašnjenja).
"U praksi se najčešće visina ugovorne kazne ugovara u iznosu koji odgovara prosječnoj tržišnoj cijeni zakupnine. Kada je ugovorna kazna ugovorena za slučaj da dužnik zakasni sa ispunjenjem, poverilac ima pravo zahtijevati i ispunjenje obaveze i ugovornu kaznu", ističe Čubrilovic Stamenić.
Prema njenjim riječima, povjerilacuvijek mora da izjavi dužniku da zahtijeva ugovornu kaznu.
"Dakle, obaveza plaćanja ugovorne kazne dospijeva kada dužnik zakasni sa ispunjenjem, ali plaćanje kazne povjerilac treba da zatraži. Osnovni uslov za plaćanje ugovorne kazne je da se povreda obaveze može pripisati u dužnikovu krivicu. Dužnikova krivica se ne utvrđuje, ona se pretpostavlja i povjerilac je ne mora dokazivati, a dužnik može dokazati da nije kriv. Da bi ostvario pravo na ugovornu kaznu, kupac ne mora da pretrpi konkretnu štetu, jer je neispunjenje ugovorne obaveze bez opravdanih razloga dovoljan uslov za izvršenje ugovorne kazne", podvukla je sagovornica Mondo portala.
Dragan Milovanović, direktor Agecije "Remax", istakao je za Mondo da se prilikom prometa nekretnina dogovaraju rokovi između ugovrenih strana, odnosno da je jedino validan ovjeren notarski kupoprodajni ugovor.
"U tom dokumentu postoji član koji se odnosi na rokove kada će stan biti izgrađen. Takođe se navodi i uticaj više sile, tačnije šta će se desiti u slučaju eventualne elemntarne nepogode i drugog što bi moglo uticati na izgradnju", tvrdi Milovanović.
Prema njegovim riječima, rokovi u ugovorima se uglavnom poštuju, a tolerancija je dva do tri mjeseca.
"U protivnom, penali se ugovaraju u visini zakupnine stana. Ako je neko kupio stan od 60 kvadrata, čija je kirija 500 KM, a izgradnja stana kasni šest mjeseci, kupac nekretnine bi trebao dobiti 3.000 KM odštete", rekao je Milovanović.
Sagovornik Mondo portala na kraju podvlači da je notarski ugovor izvršna isprava.
"Dakle, ako dođe do probijanja rokova ili bilo kakvog spora, nema sudskih procesa već oštećena strana - kupac ide u izvršni postupak na imovini firme ili osobe koja je investitor", zaključio je Milovanović.
(Mondo)
*/Preuzimanje teksta, vijesti, fotografija i video snimaka dozvoljeno uz vidljivo navođenje izvora i linka ka Mondo portalu/