Kuća sa vrtom i garažom, što bliže poslu, dječijem vrtiću ili školi još uvijek je san mnogih u Njemačkoj, a u posljednje vrijeme je uspio da ga ostvari samo manji deo ljudi. Cijene nekretnina su ponovo porasle, a razlikuju se od grada do grada.
Poslije godina neprestanog rasta, cijene nekretnina su u Njemačkoj 2023. pale. To je bio istorijski pad - najveći u posljednjih 6 decenija, ali taj trend je sada zaustavljen.
Cijene ponovo polako rastu, kaže stručnjak za nekretnine Mišel Voigtlander iz Njemačkog ekonomskog instituta.
"To ima veze s poboljšanjem opštih uslova i blagim padom kamata, a i sa rastom cijena najma. Ti trendovi se nastavljaju", kazao je on.
"Atraktivne cijene"
Lokacija ostaje odlučujući, ali i ograničavajući faktor prilikom kupovine nekretnine. Razlike su ogromne: ako tražite porodičnu kuću od oko 120 kvadratnih metara sa garažom u Minhenu, u osrednjem ili malo boljem stambenom naselju, morate računati sa cijenom od oko 1,6 miliona evra, pokazuju podaci građevinskog društva LBS. U Majncu takva kuća košta oko 750.000 evra, a u Magdeburgu oko 300.000.
Nivo prije krize na tržištu nekretnina iz 2023. godine još uvijek nije dostignut, naglašava Jorg Uteht, predstavnik kompanije za kreditne usluge Interhip.
Cijene su u cijeloj Njemačkoj trenutno u prosjeku i dalje pet odsto ispod najviših vrijednosti, kaže Uteht i dodaje da su zato sada cijene "atraktivne".
Kamate polako padaju
Za dinamiku na tržištu nekretnina ključna je i monetarna politika Evropske središnje banke (ESB).
2024. godine ESB je četiri puta smanjivao kamatne stope, posljednji put na nivo od tri posto. To se odrazilo i na kreditne poslove banaka.
Prosječna kamata na desetogodišnji kredit krajem 2024. u Njemačkoj je bila između tri i tri i po odsto. U 2023. dostigla je vrhunac od preko četiri odsto. Za kupce nekretnina ta razlika je ogromna, kaže Jorg Uteht.
"Govorimo o nekoliko stotina evra mjesečno, a na godišnjem nivou je riječ o nekoliko hiljada evra manje nego što se plaćalo 2023. godine."
Problemi s novogradnjom
Sve to znači da tržište nekretnina ponovo postaje dinamičnije, ali dovodi i do toga da je kupovina nekretnine i dalje teško pristupačna za mnoge u Njemačkoj, posebno u velikim gradovima. Problematično je i to što dinamika ne dopire do svih segmenata.
Novogradnja posebno izaziva zabrinutost.
Sadašnja njemačka vlada očigledno je propustila da ostvari cilj koji je sama sebi zacrtala - izgradnja 400.000 novih stanova svake godine.
I predstavnik Interhipa Utecht i ekonomski stručnjak Michael Voigtlsnder pozivaju buduću njemačku vladu da obezbjedi više podsticaja, na primjer kroz olakšice kod poreza na promet nekretnina ili kroz značajnije povećanje subvencija za novogradnju.
Kupovina nekretnina često ne dolazi u obzir već i zbog nedostatka početnog kapitala, ukazuje Voigtlander.
Kako navodi, hitno je potreban dodatni podsticaj za stambenu izgradnju.
"Jasno je da se aktivnost stanogradnje mora povećati", kaže stručnjak Njemačkog ekonomskog instituta.
Kupiti sada ili još malo pričekati?
Šta bi potencijalni kupci trebalo da rade, da sada kupe nekretninu ili da još pričekaju?
Teško je odrediti savršen trenutak, naglašava Voigtlander.
Primamljivo je pričekati najbolji trenutak, ali "to vam je kao na berzi, nikada zapravo ne pogodite najbolji trenutak. Mislim da je važnije odabrati nekretninu u kojoj želite dugoročno da živite ili je želite iznajmljivati, pa ako kupovinu možete da finansirate, onda to svakako treba iskoristiti."
Trend pokazuje sljedeće: sasvim je moguće da će u vrijeme visokih najamnina i daljeg pada kamatnih stopa cijene nekretnina ponovo da rastu tokom 2025. godine.
U svakom slučaju, potražnje ima. Problem je to što mnogim kupcima nedostaju finansijska sredstva.
(M.A./EUpravo zato/index.hr)
