Tržište nekretnina nikada ne miruje – cijene rastu, potražnja se mijenja, a kupci su često u nedoumici kako da donesu najbolju odluku.
Kupovina nekretnine često je jedna od najvažnijih odluka u životu, ali mnogi kupci prave greške koje mogu skupo da ih koštaju. Od nerealnih očekivanja i površnog pregleda nekretnina, do nepažnje pri ugovaranju – zamki na tržištu nekretnina je mnogo.
O tome šta kupci najčešće rade pogrešno i kako izbjeći greške, razgovarali smo sa Jelenom Cvijetić, agentom za nekretnine iz agencije "Lux dom", koja svakodnevno pomaže ljudima da donesu prave odluke prilikom kupovine doma.
Koje su najčešće greške pri kupovini stana?
Ono na šta kupci treba najviše da obrate pažnju prilikom kupovine nekretnine jeste dokumentacija. Prije svega, potrebno je provjeriti da li je osoba koja prodaje nekretninu zaista njen vlasnik, kao i da li postoje suvlasnici. Ako ih ima, važno je utvrditi da li su svi saglasni sa prodajom, jer se često dešava da jedan suvlasnik jeste, a drugi nije.
Takođe, treba provjeriti da li na nekretnini postoje tereti ili bilo kakva ograničenja o kojima kupci možda nisu obaviješteni. Bitno je i da se utvrdi postoji li ugovor o doživotnom izdržavanju. Sve to treba detaljno provjeriti prije nego što se uopšte započne proces kupovine.
Da li se ljudi pri kupovini vode više emocijama ili realnim potrebama?
Ljudi su uglavnom već pripremljeni prilikom kupovine nekretnine, jer su najčešće ograničeni sopstvenim budžetom i unaprijed znaju u kojim se okvirima mogu kretati. U odluci se najčešće vode praktičnim kriterijumima – blizinom škole, ambulante, vrtića ili marketa, zavisno od potreba.
Naravno, uvijek postoji i taj emotivni momenat, ali ipak, na kraju, zdrav razum najčešće presudi.
Ima li neka "crvena zastavica" koju kupci često ignorišu, a ne bi smjeli?
Da se "lampica" ne bi palila, najvažnije je detaljno pregledati dokumentaciju. Osim toga, mogu postojati i skriveni nedostaci nekretnine.
Na primjer, u stanu je možda ranije postojala vlaga, ali je neposredno prije razgledanja prostor prekrečen ili privremeno saniran. Zato kupci moraju biti posebno obazrivi i pažljivo pregledati svaku prostoriju prije donošenja odluke o kupovini.
Prednosti kupovine nekretnine preko agencije/agenta?
Prednosti od posredovanja imaju i kupci i prodavci, jer se na taj način štedi vrijeme, a cijeli proces postaje brži i jednostavniji. Kada se kupoprodaja obavlja preko posrednika, kupci i prodavci se najčešće ni ne sretnu sve do trenutka potpisivanja kupoprodajnog ugovora.
Sav posao u međuvremenu obavlja posrednik – sertifikovana osoba ili agencija akreditovana od strane države, koja posjeduje potrebno znanje i iskustvo. Njihov zadatak je da sprovedu sve korake kupoprodajnog procesa i na kraju, bukvalno, dovedu i kupca i prodavca do "gotovog proizvoda".
Da li agent može uštedjeti novac kupcu ili prodavcu?
Dosta nekretnina nikada ne bude ni oglašeno – jednostavno, javnost ne zna da su u prometu zbog ličnih razloga prodavaca. Na taj način štedi se vrijeme, jer ono što kupac traži, agencija možda već ima spremno u svojoj ponudi.
Što se tiče prodavaca, ovaj posao često zahtijeva mnogo strpljenja, živaca i volje – a mnogi to nemaju. Zato nam otvoreno kažu: „Molimo vas, imate svoju proviziju, odradite sve umjesto nas, samo da na kraju potpišemo kupoprodajni ugovor i završimo posao.“
Tako se, na kraju, značajno štedi i vrijeme, i novac.
Kako da kupac zna da radi sa pouzdanim agentom?
Ono od čega treba poći jeste – osjećaj. Kada nekoga upoznate i započnete razgovor, već tada možete da procijenite da li vam ta osoba uliva povjerenje ili ne.
Zatim, važno je provjeriti da li je riječ o agenciji koja je ovlašćena da se bavi posredovanjem u prometu nekretnina, da li posjeduju licencu i potrebne dozvole.
Ali, sve počinje od onog ličnog utiska – da li vam se ta osoba čini pouzdano i da li s njom možete da sarađujete.
Kakav stan vi lično nikad ne biste kupili?
Neke nekretnine za koje smo rekli da se nikada neće prodati su se prodale. Tako da, uopšte ne mogu da kažem šta ne bih kupila, jer sam vidjela recimo da ljudi od nekih, uslovno rečeno ruševina naprave bajku. Tako da živjele arhitekte.
Postoji li loša investicija?
Tu se najčešće radi o kućama koje su u prilično ruševnom stanju ili o stanovima koji zahtijevaju potpunu sanaciju. U takvim slučajevima važno je procijeniti koliki je trošak sanacije po kvadratnom metru.
Ako se možete uklopiti u taj budžet, vrijedi razmisliti – jer, ponavljam, ljudi su od potpuno neatraktivnih nekretnina pravili prava čuda. Mi često imamo arhitekte koji baš traže takve objekte, jer u njima vide potencijal i mogućnost da ih pretvore u nešto posebno.
Zato je važno sve staviti na papir, precizno izračunati i vidjeti da li se u toj priči zaista pronalazite ili ne.
Koji se tip stanova najčešće prodaje?
Najčešće se prodaju stanovi manje kvadrature – što manji, to bolji. U prosjeku, to su stanovi od oko 45 do 50 kvadrata.
Kada je riječ o lokaciji, najtraženiji su centar i uži centar grada – naselja poput Borika, Nove varoši i Obilićeva, dakle, otprilike u krugu od jednog do jednog i po kilometar od centra.
Takvi stanovi se uvijek mogu lako prodati jer su veoma likvidni. Osim toga, pogodni su i za izdavanje – bilo na dan, bilo na duži period – pa su zato među najtraženijima na tržištu.
A najteže?
Nekretnine koje su baš, baš, luksuzne. One prodaju duže, jer je vrlo limitiran broj ljudi koji mogu da priušte takvu nekretninu.
Da li su ljudi danas realniji ili zahtjevniji nego prije kad kupuju stan?
Danas su ljudi zahtjevniji, s obzirom da je tržište nekretnina dosta dinamično. Ljudi su poprilično upućeni i uglavnom znaju šta ih čeka. Recimo mladi parovi dosta sistematično pregledaju nekretine, što je za mene uvijek plus. Upravo na taj način smanjuju se sva moguća iznenađenja koja bi mogla da se pojave.
Idealno vrijeme za kupovinu nekretnine?
Idealno vrijeme za kupovinu nekretnine je bilo juče, ako ne juče onda danas. Cijene nekretnina konstantno rastu. Promjene su nekada bukvalno na dnevnom nivou. Mi već sada imamo neka saznanja da će ove cijene, koje imamo sada, iza Nove godine rasti, od 5-7%. Postoje stanovi za koje mi već sada znamo koliko će biti veća cijena naredne godine. Tako da svima bih preporučila, ukoliko su u potrazi za nekom nekretninom, ukoliko već neko vrijeme gledaju pa ne mogu da se odluče ili pomalo traže pa misle kasnije će - što prije to bolje.
Da li se više traže stanovi starije ili novije gradnje?
I jedno i drugo. Mi imamo i klijente koji isključivo žele zgradu starije gradnje i upravo se onda oni posvete renoviranju stana i zaista to na kraju bude impozantno. A sa druge strane postoje ljudi koji uopšte ne žele ništa da rade, otvoreno nam kažu "mi ne želimo ništa da radimo, želimo sve da je novo, samo da se uselimo i unesemo lične stvari". Tako da potražnja postoji i za jednim i za drugim. Sve je stvar nekih ličnih preferencija.
(Mondo)